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工商舖

工商舖是指工業大廈、商業大廈及舖位。從政府的辣招來看,工商舖都屬於非住宅物 業,不受有關住宅的條例約束。工商舖主要是以土地、物業及個別單位用途劃分。工 業大廈主要用作工業生產及支援、倉儲及物流等用途;商業大廈主要用作寫字樓及商 業等用途;商舖則主要用作商業用途。

由於本港的物業價格不斷升值,租金亦自然水漲船高,不少人考慮將舖面由地面轉移至「樓上舖」,但要注意住宅物業不能擅自更改作商業用途,如買家將住宅物業改為「樓上舖」作商業用途,大型銀行一般不會接受按揭申請,商業用途的「樓上舖」承接力高,旺區造價有機會偏離一般物業市價,因此同區住宅用途及商業用途的物業估價差別可以很大。

作為投資者,工商舖也是其中一個投資選擇,但工商舖按揭與住宅樓按在條款及申請方面有着不同地方,一般於銀行對於工商物業抵押較為保守,限制亦比較多,很多投資者沒有「門路」去申請按揭。所以,買家要留意公契上列明之土地用途,究竟是住宅或是商業用途。加上,由於工商舖類別之按揭成數低於住宅樓宇,故此投資工業大廈所需首期資金是較高的。

在金管局樓按措施下,現時工商舖按揭成數最高只限於4成,若以資產水平計算還款能力,按揭成數更降至3成。若申請按揭之工廈屬於非自用投資性質又或是第二套房按揭,借款人之供款佔入息比率上限亦將由一般之50%降至40%,再需通過壓力測試,借款人需具有較充足還款能力方可獲批按揭貸款。由於市場上工廈類別及質素參差,故此銀行批出的按揭條件亦不盡相同,而工廈按息很多時較遜於寫字樓及商舖,差幅達0.25厘至1厘,按揭年期則一般長達15至20年。近年銀行資金過多,因此渴求生意,審批已較從前鬆手,個別中小型銀行更主打工商舖,這些銀行有豐富處理工商舖按揭經驗,其估價也較貼近成交價。

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