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樓市縱橫 - 轉按篇(三)
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何謂物業一按

第一次跟銀行進行按揭為一按。意思是指準業主在沒法一筆過支付筆樓價,前往銀行尋求按揭貸款支援。而一般按揭計劃貸款額為物業估值之70%。根據香港金融管理局的指引,每項按揭貸款(自住用途及首次置業)均設有上限:

  • 1,000萬或以上物業之按揭成數高達50%;
  • 700萬至1,000萬以下之物業按揭成數高達60% (按揭額上限:500萬) ;
  • 700萬以下物業之按揭成數高達60%;

住宅物業按揭成數

物業價值 按揭成數上限
  申請人的主要收入來自香港 申請人的主要收入並非來自香港
首間物業
<$700萬 60% 50%
>=$700萬至<$1,000萬 60%
(貸款額上限$500萬)
50%
(貸款額上限$400萬)
>=$1,000萬 50% 40%



如果按70%以上的貸款要另外申請購買按揭保險。是指「一按」後依然沒法付擔剩餘樓價,此時準業主便需要再申請二按或按揭保險計劃,以確保有足夠資金完成交易。

何謂物業二按

物業二按的提供者包括發展商和財務公司等。申請二按時必須得到一按銀行同意,否則銀行有權取消一按合約。要獲得銀行同意,就必須符合一定的條件,例如加上二按部份後,申請人的收入仍能通過壓力測試。而由於二按的借貸者並非第一債權人,亦不需要業主的屋契,二按部份的利率一般較一按為高,利息由最低12厘至高達30厘都有。

何謂物業轉按

轉按是指把按揭由A銀行轉去B銀行,作用為減低按揭利息,獲取現金回贈或若物業升值,轉按重做按揭,更可以套現資金作其他投資用途。要留意轉按有罰息期,通常是2年。轉按除上述原因外,親屬之間的業權轉讓,或透過轉按剔除擔保人。

何謂按揭保險計劃

目前客戶可透過向按揭證券公司申請按揭保險,就可以向銀行申請現樓或樓花私人住宅物業之最高80-90%按揭計劃。而借款人必須向銀行支付一筆按揭保險費,如客戶選用一次過支付該保險費,亦可向銀行申請借取,並納入按揭貸款的一部份。

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