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奇難雜症

「上車」有困難?

當然首期是一個很重要的因素,如果想申請高成數按揭,除非您買的是新樓盤,又提供發展商二按,否則大部份也會申請按揭證券公司提供的按揭保險,俗稱MIP (Mortgage Insurance Plan) ,坊間有好幾間按揭保險公司,例如HKMC, QBE, Arch (前身為AIG)....等等。

究竟,按揭保險公司及銀行如何審批您的MIP按揭?

主要有首期證明,當然不是用貸款來的錢!按保公司原意是想幫助首次置業人仕及必須自住用途,用最低首期就可以做到業主,首期大約10至20% 。簡單而言,如果您想買的物業為400萬以下,那就可以做90%按揭(村屋除外),而600萬樓價或以下,就可以做80%。

其實審批不是想像之中那麼困難,只要符合銀行的還款比率及壓力測試,大部份都可以審批。至於入息證明,如果是固定受薪的僱員,最基本要3個月出糧紀錄及稅單;如果是非固定收入的人仕,就必須要提供6個月出糧紀錄及糧單;一般來說,供款比率不超過45% (90%按揭),50% (80%按揭),而信貸紀錄記錄良好,一般銀行都可以批出,所以,承做按揭並不是那麼困難。

只是樓價高漲而首期隨之要增加,作為固定受薪或非固定收入僱員就很難成為業主,由於上個月大部份銀行都將按揭利率提高,審批按揭的入息比率也提高了,借款額相對也減少。

有一點,大家要留意,就是銀行現在給業主的優惠相當不錯,現金回贈大約有1.8-2%,這個現金回贈必須從貸款額先扣除,所以首期方面亦都可能需要作出多一點的準備,以上的按揭保險只作參考並簡略講出。

冇收入證明,用資產也可以做按揭。

有一些客人基本上是很有潛力做業主的,但由於客人本身未能提供一些出糧紀錄或自己公司數項做得比較低,所以未能通過壓力測試,而未能批出按揭貸款,所以也被銀行佢諸於門外。

簡單來說,如果是這個情形,一般銀行會用客人的資產去審批按揭申請。由於資產按揭牽涉到比較大量的資金或根據本身物業的價值,方法是提供客人名下的現金,股票,基金,外幣等值的到銀行,就好簡單地批出40%按揭。

當然,如果客人申請時並未有其他按揭在內,這個是銀行最簡單亦最容易審批的按揭申請,又如果客人本身有一個現契的物業,由於沒有其他現金,股票資產等証明提供,銀行也可以批出25%按揭貸款,客人也沒有需要提供出糧戶口或稅單等入息證明文件,如果客人是現契外,另有一些現金、股票等資產,銀行也能批出40%按揭。

有些客人基本上有還款能力,只是未能提供一些工作證明,例如3個月出糧紀錄、稅單、報稅表及強積金供款等......又或者是自僱人士,因為某種原因,公司的出入數項比較低,所以未能通過供款與入息比率,最終未獲得銀行批出按揭貸款。

在這情形下,客人可考慮以資產作審批去申請按揭貸款。客人只須提供資產證明包括定期存款、活期存款、股票、基金、物業等等.....顯示資產淨值高於所有債項(按揭金額加其他債項)便可。但客人須留意以資產作審批,貸款金額設有上限。以住宅物業為例,如客人沒有其他按揭物業,貸款上限為40%。

假設客人想購買一個市值500萬的住宅物業而客人本身沒有其他債項,客人最高可申請按揭貸款200萬,只須提供資產淨值500萬就可以。

(資產淨值500萬 - 首期300萬)/ 貸款金額200萬

另一例子:客人想將一個市值1000萬現契住宅物業加按,假設客人沒有其他資產,銀行也可批出25%按揭貸款。

(資產淨值500萬 - 貸款金額250萬)/ 貸款金額250萬

註:按金管局指示:物業資產值為市值50%

當然就例子二而言,如客人可提供其他資產證明,他仍可申請40%按揭。

這樣客人就無須要提供出糧戶口或稅單等入息證明文件,就可以申請一個40%住宅物業按揭。

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